Рынок жилья в республиканском центре перенасыщен, считают участники рынка.

В столице Северной Осетии строительство ведется большими темпами. Более 200 организаций зарегистрировано на местном рынке строительных услуг. Работы, однако, хватает всем. По оценкам специалистов, на одного среднестатистического жителя города приходится 26,5 кв. м жилья, и это если не брать в расчет ветхое жилье. Показатель высокий. Впрочем, несмотря на ассортимент предложения, спрос на квартиры и дома заметно снизился.

Инга Сокурова 20 лет предоставляет услуги риэлтора. Она отмечает, что в 90-е годы уровень продаж был выше. Хорошо продавались любые объекты — и маленькие, и большие. На данный момент наблюдается тенденция покупки жилья малых площадей и за безналичный расчет: люди предоставляют материнские сертификаты, а также берут ипотеки. Инга Сокурова рассказала «15-му Региону» о возможных причинах произошедших перемен.

— Спрос в 90-е был лучше. Видимо, деньги доставались не с таким трудом, как сейчас. Люди зарабатывали больше, с деньгами расставались проще. Сейчас квартиру или какое-то жилье, недвижимость человек приобретает, хорошо подумав, — рассказывает риэлтор.

Цены на недвижимость не стоят на месте. Инга Сокурова восстановила картину ценовых колебаний за последние два десятилетия. Риэлторы наблюдали активный рост цен на жилье во Владикавказе в период с 1993 по 1998 гг. Затем был дефолт, после которого рынок заметно «просел». Потребовалось около трех лет, чтобы спрос восстановился. Тому причина — всевозможные выплаты: от «боевых» сотрудникам МВД до компенсаций беженцам из Южной Осетии. Однако в 2008 году мировой финансовый кризис вновь снизил уровень продаж жилья.

— Цены упали где-то на 20%, — говорит риэлтор. — В 2010 г. роста цен не было. Только в 2011-2012 гг. начал наблюдаться спрос. Сейчас цены восстановили свои докризисные позиции.

Не VIP по VIP-ценам

В 90-е годы Владикавказ не был насыщен новостройками. Среди обеспеченных владикавказцев престижными считались 34-35-е микрорайоны города. Риэлторы по сей день теряются в догадках причин популярности именно этих мест. Однако цены тогда именно в этих районах были значительно выше цен на жилье, к примеру, в районе того же БАМа. Сейчас стоимость недвижимости как на 34-35-х микрорайонах, так и на БАМе примерно одинаковая.

— В историческом центре есть и спрос на квартиры в новостройках, и цены там повыше, — рассказывает министр архитектуры и строительной политики Казбек Ализов. — Однако руководство города старается сохранить облик старого города, а новостройки туда особо не вписываются, поэтому там не ведется массового строительства. В этой части города жилье считается более престижным. Вся набережная, в районе памятника Плиеву, — сегмент, где цены выше, чем в остальных районах. Микрорайоны, такие как БАМ и его окраины, сейчас активно застраиваются.

На сегодняшний день самыми элитными, по мнению риэлторов, считаются районы улиц Коцоева, Гикало, К. Маркса, Алагирской. «Серебро» по престижности отдают улицам Ардонской и Гастелло. В этих районах хороший выбор новостроек на взыскательный вкус: дома охраняются, есть парковочные места, свой двор и т.д. «Бронзу» риэлторы отдают новостройкам на улицах Кырджалийская, Весенняя, Московская. Самыми дешевыми считаются район «Викалины», ул. Гугкаева, Шалдон. Ниже в ценовом эквиваленте уже только рынок вторичного жилья.

— Даже если по элиткам сравнивать, то ни один дом в нашем городе не соответствует элитному жилью, — считает риэлтор Сокурова. — У меня есть любимый дом возле музыкального театра на ул. Гибизова. Я его всегда называю «дом на ножках». Из всех элитных домов он наиболее привлекателен, интересен как для жильцов, так и внешне необычный. Например, квартиры в нем сдавались без планировки — можно было под себя планировать.

Несмотря на то, что элитки в большинстве своем не соответствуют заявленному уровню, их стоимость не по карману молодым семьям. Впрочем, как и в новостройках, взявших в нашем рейтинге «бронзу».

— Квартира в новостройке не всегда по карману — площади велики: двушки, к примеру, строят от 60 и выше. Встречаются двухкомнатные и 80, и 90 квадратов. Такое жилье стоит дорого, а ее еще необходимо отремонтировать: квартиры продаются без отделки. Поэтому этим семьям очень дорого обходится такая квартира. Более доступным для них оказывается рынок вторичного жилья, — отмечает госпожа Сокурова.

Самыми дешевыми объектами «вторички» считаются двух— и трехэтажные дома в центре Владикавказа. Строились они еще до революции, потому коммуникации, перекрытия в плохом состоянии. Как следствие и цены на них минимальны. Кроме того, доступными считаются квартиры в общих дворах, где условия также оставляют желать лучшего. В районе «Сахалина» и Китайской площади также низкие цены на жилье. По словам риэлторов, в этих районах можно приобрести полуторку или даже двухкомнатную квартиру за миллион рублей с небольшим.

— Молодые семьи, стоящие в очереди на получение жилья в АМС Владикавказа, могут рассчитывать на получение субсидии, которая формируется из консолидированного бюджета: федеральных денег и денег АМС города. Люди получают средства на блокированный счет и уже самостоятельно приобретают жилье,  — рассказал глава минстроя Ализов.

По его словам, в городе также ведется строительство бюджетного жилья для учителей, врачей, работников культуры. Стоимость квадратного метра в таких новостройках будет составлять 26 800 рублей, причем речь идет о квартирах, в которых были произведены отделочные работы.

— В начале 2014 года уже поэтапно будут введены в эксплуатацию дома на ул. Макаева — район городка «Хольцман», — отметил Ализов. — Из бюджета республики выделены средства на первоначальный взнос в размере 10%. Часть денег — это привилегированное ипотечное кредитование, там процент заниженный. Это достаточно хорошее предложение для бюджетников, если учесть, что жилье сдается «под ключ».

Ремонтный бум на смену строительному

Цены на жилье в 2013 году, согласно прогнозам, росли планомерно, без резких скачков. Министр Ализов связывает этот рост с инфляцией и подорожанием некоторых строительных материалов:

— Жалоб со стороны застройщиков или покупателей на резкий скачок цен нет. Несмотря на то, что вся политика направлена на удешевление квадратного метра, определенный рост цен, не очень большой, в этом году, думаю, будет.

Однако, по мнению чиновника, такая ситуация продлиться недолго, поскольку владикавказский рынок жилья перенасыщен.

— Вряд ли можно ждать падения цен, но какая-то приостановка вполне ожидаема. В принципе, эта ситуация уже просматривается: большого спроса на квартиры нет.

По этой же причине риэлторы отказываются что-либо прогнозировать, так как в последнее время на рынке недвижимости отмечают нестандартную картину: из года в год они отмечали растущий спрос в осенне-зимний период. В этом году, напротив, отмечается небольшой спад. Риэлторы также предполагают, что народ «насытился». Строительный бум, который наблюдался в республике с середины 90-х, постепенно сходит на нет.

— Владикавказ не может все время разрастаться. Лишней земли в пределах города нет. А в сельских районах нет потребности в многоквартирных домах: там люди хотят индивидуальное жилье, — говорит Ализов.

В будущем это вынудит строителей направить свои силы на облицовку и утепление фасадов, а также на преобразование аварийного жилья. Глава минстроя считает, что благодаря отделке фасадов город мог бы преобразоваться, а также решился бы вопрос потери тепла. «Что касается ветхого и аварийного жилья, то в этом направлении действительно необходим строительный бум», — заключил министр.
Елена 15-Гобозова