СТРАСТИ ПО ЗЕМЛЕ
10.05.2020
10:12
2 306
СТРАСТИ ПО ЗЕМЛЕ

Земельный вопрос в Северной Осетии является одной из топовых тем со времен распада СССР. Люди любят судачить о том, кому принадлежат те или иные поля, спорить – кто же крупнейший латифундист, ну и, конечно, сетовать на несправедливое распределение ресурсов. В умах населения укоренилось представление о полном хаосе в вопросах землепользования. Однако оно – образца 90-х и «нулевых», сейчас устарело – не соответствуют современным реалиям. В этом материале мы постараемся развеять наиболее популярные мифы, связанные с земельными ресурсами республики, а поможет нам в этом деле министр государственного имущества и земельных отношений Северной Осетии Руслан Тедеев.

Для начала внесем ясность: все мы знаем, что республика наша малоземельная. В регионе есть земли муниципальных образований, которыми распоряжаются районные власти; республиканские земли – находятся в ведении Минимущества; федеральные земли – в ведении территориального Управления Росимущества по Северной Осетии.

По обобщенным данным статистической отчетности 2017 года, площадь земель сельскохозяйственного назначения составляла 418,7 тыс. га. Из них пашня — 188 тыс. га, пастбища — 135 тыс. га, сенокосы — 20,4 тыс. га и многолетние насаждения — 1,4 тыс. га.

Пастбище – под плуг, коров – под нож?

Во время встреч главы Северной Осетии Вячеслава Битарова с жителями районов, часто люди жаловались на то, что им негде пасти скот. Как получилось так, что многие пастбища оказались в чьих-то руках? Оказывается, до недавнего времени все территории для выпаса нигде не были закреплены: вот привык народ, что здесь находится пастбище, а по документам, юридически, эта земля совершенно свободная. Чем это было чревато? «Любой гражданин РФ: хоть из Владивостока, хоть из Хабаровска пишет нам заявление с просьбой предоставить ему этот участок на праве аренды, и мы на основании Земельного кодекса просто обязаны эту землю взять и выставить на торги, вне зависимости от того – пасут ли там скот, пастбище ли это. Для закона разницы нет! Если этот участок не закреплен юридически за селом и есть заявление о его предоставлении в аренду, то тогда мы его должны выставить на торги», – пояснил министр.

Возникает резонный вопрос: как же вышло так, что люди десятилетиями использовали земли под выпас скота, и никто не позаботился о том, чтобы должным образом юридически оформить эти территории?

«Если исторически так сложилось, что определенный земельный участок является сельским пастбищем, то глава сельского поселения должен был озаботиться тем, чтобы этот участок поставить на учет и подать заявление о закреплении его за своим селом», – сказал Руслан Тедеев.

Из-за отсутствия юридического оформления сельских пастбищ, возникли трудности с выпасом скота у многих сельчан. Однако Минимуществом республики и органами местного самоуправления проделана большая работа для того, чтобы навести порядок в этой сфере.

«Было поручение Главы Республики по оформлению сельских пастбищ. Часть участков поставили на учет, часть уже стояла на учете, и мы их просто передали сельским поселениям в безвозмездное пользование. Мы сами предлагаем главам сельских поселений оформить пастбища, обзваниваем их. Вроде бы они нас услышали, и мы на протяжении последних полутора лет за 11 селами закрепили участки, как сельские выпасы. Это более 800 га», – подчеркнул собеседник.

Итак, 11 муниципальных образований получили земельные участки, которые юридически теперь оформлены должным образом именно под выпас скота: Дзуарикау – 55 га; Красногор – 58,4 га; Фарн – 3 участка общей площадью 55 га; Рамоново – 25 га; Нижняя Саниба – два участка общей площадью 69,4 га; Верхняя Саниба – 70,4 га; Раздзог – 225 га; Црау – 50 га; Красноходское сельское поселение – 66,5 га; Ардон – 68 га; Цалык – три участка общей площадью 77,3 га.

Администрации местного самоуправления также осуществляют меры по предоставлению выпасов в официальное пользование сельских поселений. Кропотливая работа по закреплению пастбищ за селами продолжается. На сегодняшний день, Минимущества не располагает информацией о том, что в каком-то селе нет участка под выпас скота. На все жалобы граждан идет оперативная реакция.

«Например, проблема с выпасом скота возникла в с. Дзуарикау. Жители села обратились к главе республики с просьбой о помощи: хотели оформить как пастбище земельный участок вблизи своих домовладений. Мы эту проблему быстро решили: передали земельный участок селу под выпас. Сейчас люди довольны», – отметил Тедеев.

«А чьи это земли? – Маркиза, маркиза, маркиза Карабаса!»

– примерно так жители нашей республики представляют ситуацию с полями и пастбищами Осетии. На сходах граждан часто звучит требование: «Заберите земли у крупных арендаторов и отдайте их нам».

«У нас в республике земельные участки сельскохозяйственного назначения предоставлялись на праве аренды, на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования. В каждом случае выдавались соответствующие документы, которые подлежали регистрации, в том числе, в органах Росреестра. Если таких документов нет, то говорить о каких-либо правах на участок не приходится. Есть определенные юридические случаи изъятия земель у действующих арендаторов, но это либо нецелевое использование участков, либо арендатор уклоняется от оплаты за аренду своего участка. Других оснований для изъятия земель нет. То есть нельзя забрать у Иванова и отдать Петрову и еще шести людям, которые пришли и сказали: «Мы хотим землю». Для этого должны быть юридические основания! Эти вопросы неоднократно становились предметом рассмотрения правоохранительных органов. В основном, нарушений при перераспределении земельных участков в 90-е годы ими не выявляется. И сейчас нет никаких правовых оснований у действующего арендатора, который платит аренду, пополняет бюджет республики, забирать землю», – подчеркнул министр.

История вопроса распределения земель в частные руки в РСО-Алания началось с 1990 года, когда при отсутствии законодательной базы, а лишь на усмотрение руководителей районов создавались первые фермерские хозяйства, кооперативы, другие частные организации. Стоит отметить, что основная масса договоров аренды была заключена после принятия закона республики и на максимальный срок — 49 лет. Договоры составлялись хитро: для того, чтобы их прервать, даже при очевидных нарушениях, необходимо обращаться в суд. В итоге, целый ряд арендаторов не платили арендную плату, а часть земель передавалась за определенные средства в субаренду третьим лицам. В 2015 году экс-глава региона Тамерлан Агузаров потребовал провести ревизию и определить законность передачи всех категорий земель в аренду, а также проверить оплату налогов в бюджет Северной Осетии их владельцами. Это начинание продолжил и довел до логического завершения действующий глава республики Вячеслав Битаров.

“В малоземельной республике иметь территории, поросшие бурьяном и кустарниками – непозволительная роскошь. В случае обнаружения земель, используемых не по назначению, надо запускать процедуру изъятия участка и отдавать ее в те руки, которые будут на ней работать”, – говорил он.

Была проведена инвентаризация земель. Было множество судебных тяжб с недобросовестными арендаторами. Сейчас можно говорить о том, что неразбериха с землями республики осталась в прошлом.

Каждый участок на счету

Инвентаризация земель Северной Осетии завершилась в 2018 году. По ее итогам в республике было выявлено более пяти тысяч гектаров неучтенной земли! Самые большие участки-невидимки в Моздокском районе – общей площадью 1723 га и в Пригородном районе – 887,6 га. Что значит «неучтенная земля», спросите вы? Это участки, которые нигде не числились, не поставлены на кадастровый учет, а выявить их было достаточно сложно из-за отсутствия единой земельной карты Северной Осетии. Тем не менее, земля эта не была заброшенной, бесхозной: ее активно обрабатывали, получали с урожаев доходы и никуда ничего не платили! Золотая жила!

«Мы это все выявили, описали картографически. Было поручение главы республики ввести эти земли в легальный оборот. Сейчас можно сказать, что практически все эти участки поставлены на учет. Как проходила эта процедура? Например, кто-то привык 20 лет работать на участке нелегально. Ему было сказано: «Ты дальше здесь бесплатно работать не можешь. Этот участок будет выставлен на торги. Ты можешь подать заявку и конкурировать с другими претендентами», – рассказал Тедеев.

То есть, земли не закреплялись автоматически за людьми, которые их нелегально обрабатывали – законом не предусмотрен такой механизм! Люди участвовали в торгах, побеждал тот, кто готов был платить за аренду наибольшую сумму.

Торги торгам рознь!

До 2015 года законодательство позволяло проводить торги по предоставлению земельных участков в упрощенном виде: зачастую достаточно было одной публикации в небольшой местной газете, и участок предоставлялся в аренду. Торги могли проводиться также путем подачи предложений о цене аренды в закрытых конвертах.

Сейчас эту процедуру в корне перестроили: объявление о проводимых торгах публикуется заранее на федеральном информационном портале, в местных СМИ, на официальном сайте органа власти. От участников требуется простой пакет документов – отказы из-за неправильно подготовленной документации крайне редки.

«Участники приходят на аукцион, им раздают таблички с порядковыми номерами. Мы объясняем: стартовая цена, установленная независимым оценщиком, допустим, 6 тысяч рублей за гектар. Аукционист поднимает ее на шаг аукциона, а участники торгов подтверждают эту цену поднятием таблички. Все друг друга видят – все происходит абсолютно открыто. Каждый из участников слышит ту цену, которую подтверждают его конкуренты, и он решает – участвовать дальше или нет. В конце концов, остается один человек, который согласен на максимальную стоимость за гектар. Ему и достаются земли.  Нередки случаи увеличения стартовой цены участка участниками торгов в несколько раз», – отметил собеседник.

Головная боль под названием «субаренда»

Жители республики наверняка слышали, как арендаторы сдавали свои угодья в субаренду. Почему же они сами не обрабатывали землю, в чем же заключалась выгода?

«Вот оформлена на меня земля. Я сдаю ее вам. Мы договариваемся кулуарно. Вы мне даете мои 100 тысяч рублей и работаете на земле год. Минимущество, как собственник угодий, даже узнать об этом не сможет, ведь этот договор юридически нигде не проходит. А теперь смотрите, какая математика: арендатор, у которого оформлена на 49 лет земля с 95 года, сам на ней не работал. Платил условно в бюджет 1200 рублей за гектар. Сдавал этот гектар по 7 тысяч рублей в субаренду. Чистыми имел 5 800. Конечно, его это устраивало!», – отметил Руслан Тедеев.

Для более эффективного использования земель, для увеличения поступлений в бюджет, необходимо было переломить ситуацию с субарендой. Этой цели можно было достичь, лишив субарендаторов экономического стимула в этой стройной схеме. Повышение ставки арендных платежей в соответствии с рыночной стимулировало арендаторов отказаться от старой практики передачи земли третьим лицам, а работать на ней самостоятельно.

«Максимальная цифра арендной платы за пашню сейчас – это 4200 рублей за 1 га в год (речь идет о земле самого хорошего качества). Это когда процедура проходит без торгов – в установленных законом случаях. На торгах же мы стартуем, в среднем, с 6 тысяч рублей – эту цифру нам определяет независимый оценщик. Размер стартовой цены зависит от качества земли. А теперь о результатах торгов: мы заторговывались и по 17 тысяч рублей за га, и по 10 тысяч рублей за га. Исходя из этого говорить, что средняя стоимость гектара 3500 – это неподъемно? С этим трудно согласиться», – отметил собеседник.

Итоги

Благодаря предпринятым в последнюю пятилетку мерам, Минимуществу республики удалось: провести инвентаризацию земельных угодий, в результате которой были выявлены 5 тысяч гектаров неучтенных земель; путем приведения стоимости арендной платы в соответствие с рыночной, практически искоренить практику сдачи земель в субаренду. Как следствие, удалось значительно повысить поступление средств в бюджет: если в 2012 году в доходную часть бюджета от аренды земель поступали 1 339 834 рубля, то, к примеру, в 2016 году эта цифра составила 20,9 млн рублей, а по итогам 2019 – 41 млн рублей!

Также была составлена подробная карта земельных угодий республики. Еще один важный момент: передача земель сельхозназначения в аренду на 49 лет – это, по сути, передача ее в собственность. Юридически невозможно этому препятствовать, так как земельное законодательство позволяет такой срок аренды, но чиновники рекомендуют арендаторам брать землю на меньшие сроки. Фермеры прислушиваются к этим рекомендациям. В основном республиканские земельные угодья арендуются на 10-15 лет.

За счет того, что в земельной сфере, наконец-то, все упорядочено, стало проще привлекать инвесторов в республику. Раньше было проблематично отыскать земельный участок под инвестпроект. Теперь инвесторы приходят в республику. Например, «Казачий хутор» арендовал на три года южнее с. Фарн 95 га под создание интенсивных садов. Поступления от налогов в бюджет республики за этот период составят 80 000 тыс. руб. В результате реализации проекта будут созданы 285 новых рабочих мест. Еще одному крупному инвестору – «Арлан Фиш» предоставлен в аренду на 3 года земельный участок в с. Красногор площадью 26 га. Поступления от налогов в бюджет республики за три года составят 3 213,8 тыс. руб. В результате реализации проекта планируется создание 22 новых рабочих мест. То есть, сплошные плюсы!

Еще одно важное достижение в сфере землепользования: благодаря проведенной инвентаризации, теперь нет проблем с предоставлением земельных участков семьям, имеющим трех и более детей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. На сегодняшний день, эту форму поддержки из земельных ресурсов муниципальных образований и республиканских земель получили уже 893 семьи!

 

15-Й РЕГИОН